面对行政装修项目，是否有种感觉很简单，做起来坑非常多的感觉呢？笔者在从业经历中也是一步一个坑这样的踩了过来。那如何更好的应对装修项目的管理工作呢？

碍于篇幅的关系，笔者将试着以甲方的角度，分2期从以下3个方面来简述需要的注意点：

一、装修前的准备

二、装修中的项目管理（下期分享）

三、装修后的运营管理（下期分享）

今天说的是装修前的准备工作，这项工作可以分解为3个大类，每个大类又可以分解出3个子类，每个子类又各种侧重点，碍于篇幅，无法展开的太细，如果感兴趣的，可以留言交流哦。

01选址：

选址对装修而言是一个前置条件，而且属于一旦确认就无法变更的前置条件，因此在选址时一定要注意以下细节的收集：

l 物业相关

n 基础配置：上下水（是否提供上下水，最近的上下水位置、厕所的管径粗细等）情况，配电（单位面积配电，电箱开关容量、是否双路供电等），空调（空调类型、装机容量、控制方式等）、新风（新风装机方式、新风量、特殊功能等）、茶水间（是否有设置茶水间的空间、可否安装直饮水、管道距离等）、厕所（是否公用、清洁标准、清洁归属、厕所布置等）、门禁（大堂门禁方式、电梯门禁方式、进户门门禁方式、可调整余地等）、客梯（数量、召唤方式、运载量等）、承重（动态荷载、静态负载、是否可加固等）等

n 物业硬件：层高（板到板、梁到板、架空地板到梁等）、采光（窗户数量、朝向、各面风景好坏、）、停车（货运车辆，搬家车辆、访客车辆及公司或员工的私家车，车位的尺寸，计费方式、进出方式等）、货梯（层高、是否需要防护、开启时间、承重、独占时间申请等）、门禁（大楼开放时间、货运通道时间、安保岗位设置、巡查时间、监控调取方式等）、天地墙（天花状态、地面状态及墙面状态与类型等）、垃圾（垃圾房位置、楼层垃圾临时堆放措施、垃圾分类管理方式、餐厨垃圾集中存放点等）

n 进场流程：押金（需要支付的押金种类、退还方式、手续、验收标准等）、手续（进场手续的办理细节、可否委托总包办理、是否代办政府的一些手续、是否有推荐供应商等）、文件（物业手续或验收涉及的文件清单、交付方式、文件要求、存档方式等）、指定供应商或材料（空调、宽带、电话或消防是否有指定供应商，如果是现状交房对天花、地毯、架空地板等已有装饰材料是否有指定等）

l 业主相关

n 合同细节：免租期或装修期长短、是否可以提前进场、复原条款及要求（建议如果是恢复原状的，一定在合同内留下照片存档）、拆下物料堆放安排及责任或费用归属等。

n 产权调查：物权信息（除了产证上的业主信息外，大楼整体的开发商，物业服务商的信息、服务合同及背景均需了解）、抵押情况（项目是否存在抵押或者质押，或涉案、封存或经济/法律纠纷等）及经济状况（主要指业主和物业服务商的经济状况）等

n 周边调查：周边项目进度（周围公司进驻情况、周边园区进驻情况、周边民生项目完工情况等）、园区整体进度（土建进度或一装进度等）、通车通水通电通三联供情况等

l 政府相关

n 报批报建：根据不同体量及类型，根据规范进行报批报建、消防、城管等手续，涉及的部门、关键人物（窗口老师及相应审批的领导）、进度影响评估、是否有供应商可以提供服务等。

n 基础配套：四平一通、交通配置、产业结构、餐饮配套等

n 政策补贴：装修补贴、土地改性、土地性质、配套比例等

小结：千万别小看选址时的资料收集，对后续的装修有直接的影响，大家可以在网上搜到一些现场勘察表，根据项目的大小和类型，根据上述提及的注意点进行删减哦。

02规划

这里的规划除了空间规划、设备规划外，还有对成本及空间的规划管理，可以从以下几点来进行考量：

l 需求

n 业务需求：业务部门的共性（工位、隔间、会议室、电话间、绿化等）与个性化（会议分析、人员比例分析、零食柜、母婴室、健身房、餐厅、人员密集度带来的空调、新风、能源控制等）需求、支持企业发展的需求（节能减排措施、空间冗余、接待区域、展厅、食堂规划、茶水间支持人数、会议室使用率和分配、项目会议室、信息化协作）等

n 空间需求：EHS需求、信息化需求、结构需求、人性化设置、共享空间、工位与会议室等

n 管理需求：专业认证（国内的绿色建筑认证、国际的leed认证、ISO认证、安全生产认证、或其他业务认证）、集控（访客或门禁集控平台、环境音集控、能源集控集显、空调集控、环境光集控、电梯集控、空间使用情况监控、空气质量检测与显示等）、FM（可以说的太多，感兴趣的可以参考IFMA的相关培训课程）、节能（主要是通过综合集控平台或措施，有序、量化的做节约能源，提高后勤人员人效的工作）及后续改进（系统预留接口、扩容性、平台或系统的综合协调及底层连接性）等

l 成本

n 合同支出：合同内约定的支出项目（总价包干合同操作中，新手容易出现供应商后期诱导增项来增加结算金额的情况，管理的不好容易出纰漏。）

n 增项减项：变更控制（制定严格的变更控制流程，所有的变更一定要有设计、监理/项目管理公司、变更必要性评估、采购评估及领导确认的完整流程，合同也应提前做出约定，对单价及人工的单价及核算方式进行约定）、设计优化（利用现在的可视化设计软件，优化各工序的流程及配合，比如说天花的复杂管路涉及，从而减少施工支出及交叉施工带来的重复劳动和互相扯皮）、向上管理（特指对领导的管理，一方面要让领导知道变更带来的时间和成本损失，另外要让领导实时知道进度和现状）、验收调试（合同内明确调试的标准、所使用的措施或技术方案，且不产生额外费用）等

n 付款细节：税收、价格明细、材料替换控制（除非经过严格的变革程序，否则材料不允许进行变更）、价格变动（除了总价包干外，锁定单价也是需要注意的点）、付款进度等

l 时间

n 进度规划：跨部门协作（开会很重要，综合计划表及定时的邮件非常重要）、合同时间表、缓冲期（整体进度中一般要给自己预留10%的余量）、加速计划（指的是通过设计优化或其他措施来加快整体进度的计划）等

n 限制控制：违约金（现场的处罚流程要严密，有理有据有合同约定，有流程控制，有执行人，处罚结束后有记录有分级公示措施。如果是施工进度违约金，一般建议放在结算时再计算，可退可进）、延期控制（容易导致延期的，主要是变更、政府及人员纠纷因素，变更可控，政府因素多为报批报建中的纰漏或重大事故或声光扰民、人员纠纷多为总包与分包的纠纷，影响整体进度。）、变更控制、审核优化（指的是建立分级审核制度，对一些现场复查的事项，充分授权现场我司人员，采用抽查制来规范等）等

n 内外协调：工种配合、供应商控制、监理协调、多节点验收、集中授权等

小结：作为具体实施的依据，规划的好坏，对结果有直接的影响，在这个阶段，远见和细致特别重要，从需求、成本及时间三个维度综合考虑，可能更能提高规划的整体可操作性。

03采购

以合适的价格，选择合适的供应商是行政做装修项目时的终极目标之一，往往因为这样那样的原因，最后采购部门的恶伙伴会给你选择你的planB，以价格取胜，就算你做了充足的多维度评价体系，基于采购部门基本的合规性要求，价格显然是更加重要，也是其他部门很难反驳的理由。那我们在这个环节要注意哪些细节呢？

l 标准

n 招采清单：有明确的需求清单，行政提供的需求越明确，采购最终能提供的供应商越能符合需求。同时也能避免项目施工中的模糊地带带来的不确定性。

n 答疑解惑：统一收集问题，统一回复并将全部问题整理后发给所有供应商作为招采附件。

n 多维度评价标准：千万不能让价格成为唯一的决定性因素，多维度评价标准是让价格的评价比例控制在60%以内，通过公司规模、案例、技术配置、进度安排、类型项目考评等多维度进行评价，从而避免低价恶意中标，后期做不好或大量变更增项的现象。

l 考察

n 跨部门组团考察：一般是行政与IT、采购、FM部门一起参与考察，从不同的角度评价供应商项目的完成度及质量。

n 访谈项目管理人员：除了供应商安排的对接人员外，如有机会，可以借着交流的名义与他们前台、安保、维修工、物业、IT等部门进行沟通，多方位的对供应商进行了解。

n 周边考察：指的是对参观项目或参考项目涉及的家具供应商、IT供应商、项目管理供应商等进行了解。

l 时间

n 准备周期：供应商的材料与人员准备时间，可以侧面了解他们的实力，看是自己做还是外包资质而已。

n 回标周期：回标周期也是一个评价供应商是自己做还是外接资质的参考依据。

n 付款计划：对供应商的诚意及对自身实力的信心是个考察点。

小结：正如本节开头所阐述的，供应商选的好，项目做得欢。供应商没选好，快来把锅背。