各位亲爱的读者，接上期关于从甲方角度看装修全过程管理的分享后，笔者试着将全过程管理中埋下的坑一一的填起来。首当其冲的就是办公室选址了。

办公室选址的分享实在太多了，各类大咖的经验分享也很充分了，笔者试图将各路大咖的精髓及自己对办公室选址的理解整理一下，从实操的角度看，有哪些注意点需要关注了。

注意点1：了解清楚老板的需求

有些读者要问了，不是应该从企业发展的角度或者业务需求的角度来考虑么？没错啊，老板的需求就是企业发展的角度，就是业务需求的角度啊。

老板的需求可以进一步分解为：

• 办公室的用途：是临时办公、短期办公还是长期办公？是纯办公还是营销中心？是综合办公室还是项目办公室？

• 办公室的类型：商住？写字楼？园区？仓库？商务中心？共享办公？

• 对租金的预期：这点要根据老板对办公室用途和办公室类型的需求来订，这里有个讨巧的地方，我们可以用净租金来替代合同租金向老板推荐项目，有些项目的面价很难谈，但是免租期或装修期之类的可以谈很多，那实际上你可以用同样的支出得到更好的办公环境了。

• 入住时间：入驻时间直接影响了你对办公室的选择范围和租金，时间越着急，你可选项目越少，你的租金议价空间越小，但笔者建议未雨绸缪很重要，一般找办公室的周期控制在2~3个月比较好，找房子全靠缘分，时间太长会审美疲劳。

综上小结：对于找房子而言，首先要弄清楚老板的需求，老板能出多少钱直接关系到了找房子的方向，但往往老板不清楚预算在哪里，那你可以通过对用途及类型的梳理，帮老板找到合适的心理价位。

注意点2：帮助你说服老板选择的维度

• 综合评分制：通过对价格、区域位置、产业配套、运营成本、员工相关、附加值等维度进行综合评分，让老板通过综合对比来选择办公室能显得更加的专业。

• 区域与位置：指的是备选办公室周边商业配套情况、交通配套情况及物业情况（新旧、外观及物业管理公司），这个在选址报告的综合评分中，至少可以算上10分。

• 产业配套：很多时候，在选择办公室的时候，我们需要考虑与公司业务的上下游产业链的配套情况，比如说你做轻奢的，你给老板提供的方案是松江，那方案基本不会通过，你给老板提供的是南京西路或者恒隆附近的，那还是有点希望的。在选址报告内，你可以通过对产业链、产业集群和产业地带的描述来增加推荐项目的吸引力。

• 运营成本：这里的运营成本分为一次性成本（物业收费、搬迁成本、空气处理等等）和持续性成本（装修分摊、设备成本分摊、家具、通勤车辆、公共费用、员工餐饮成本、员工通勤成本等等），不管大公司还是小公司，对运营成本的分析都可以从这几个点来着手探讨，这个时候，不光是行政的事情，还是财务，还是法务，还是采购的事情，是个跨部门的工作。

• 购楼成本：现在很多现金充裕的公司会考虑直接买楼，一方面升值潜力大，另外一方面综合算，很多园区十年的租金就可以把楼买下来了。从长远看，对公司还是对行政而言，如果有机会买楼，一定要将这个作为卖点推荐一下。

综上小结：很多时候我们往往觉得选房子是看眼缘，其实在眼缘的注解下有很多维度可以引导老板的想法，做好这些维度的分析和梳理，有利于将缥缈的眼缘变成可量化的数据。

注意点3：其他可以拿来说事的点

• 员工的平均面积：一般来说比较合适的是控制在人均10㎡左右，如果有钱那可以放到人均20，再大行政后续的压力会很大，压力主要体现在万一经济不景气，你要收缩的时候比较麻烦了。

• 有合适的吃饭的地方：有能吃好饭溜达溜达的地方更好，午餐是员工在工作日里非公离开办公室的最轻松的时刻，如果你给选的办公室附近有足够多性价比高的吃饭的地方，那你行政的压力能减少很多，而且中午出去晃一晃，员工心情也容易转换，更加减少挑刺的情况。

• 良好的通风：选办公室，要么有足够强大的新风，要么是有足够的窗户，要么你给配置足够的空气净化器，要不然办公室里面的各种味道会让你每天增加很多保障处理。尤其上海会经常下雨，空气比较潮湿，通风不好的话，办公室内容易霉味混杂着厕所返臭，甚至还有汗臭之类的无法描述的味道，那给我们行政带来的压力，真心不好说。如果预算有限，笔者还是建议在相同情况下，尽量选个通风好采光好的办公室吧。

• 上下班通勤时间与停车位：通勤时间的长短会极大地影响员工的满意度。有调查显示，对于员工来说，工作是否让他们感到愉快有很大一部分取决于他们通勤的难易与时间长度，在上海一般能接受的通勤时间是1小时，1.5小时是个极限，2~2.5小时的忍受度反而会上升。如何了解通勤时间长度？问HR要一份地址清单，在百度地图内生成一份员工家庭住址的热点图分析一下。有这份热点图在你报告内，专业度绝对杠杠的。同时如果你的公司里有很多员工开车上下班的或者不得不搬到很远的地方去的，那么你应该考虑他们在哪里停车。有一个价格便宜，不用抢的车位会让员工处在一种非常良好的心态之中。

• 1500㎡以内的租赁，一定要考虑是否能签短期租约，并约定租金递增比例：短期租约在实践中比长期租约要好，这里的短期是指2年左右的租约，这样的话，万一碰到变化也可以灵活地按照需要扩张或者收缩，后期企业扩张换办公室也不会收到很多限制。

• 该区域是否能找到合适的供应商：有些行政人要问了，供应商还不好找么？对于大体量的项目，供应商自然是纷至沓来，如果是小体量的活，采购还要3家比价呢？经历过的行政人应该有所感触吧。

综上小结：装修和入驻是否顺利，员工满意度是否高，其实在开始阶段就已经定调了，磨刀不误砍柴工，亲爱的行政人一定要注意哦。

好了，说了这么说，我就不继续班门弄斧了，如果有任何问题，也欢迎留言沟通哦。